改能降唯一官网_论文范文《论小区车位权属问题的探讨》改能降

作者:

关键词:所有权 业主权利 共有权 共有人

来源:

DOI:

发布时间:2022-03-04 11:13

内容提要:2021年,《中华人民共和国民法典》的正式实行,使中国法律法制建设迈入新纪元。随着改拆新建房屋的发展,小区车位引发人们关注。而伴随着城市车位的日益增多,小区车位权属问题也引发了不少探讨。由于法律的滞后性解决使得司法实践上留有空白,很难做到理论与实践的有机结合。因此,小区车位权属问题需要更具体明确的解释。而本文正通过分类探讨各种形式的车位,阐述小区车位现存问题。并且针对目前存在的问题展开讨论,提出解决这些问题的一些建议。


1 各类停车位权属的讨论

1层架空停车位

根据国家质量技术监督局《房屋测量规范》,建筑面积不包括楼层高度在2.2米以下的房屋和地下室。因此,一楼的高架停车位需要在不同的情况下进行讨论。

高架停车位高度小于2.2米的,建筑面积不单独计算,也不涉及建筑面积计算。此时,一楼的高架停车位是大厦的附属部分,应属于大厦的公共部分,由大厦全体业主共同所有。

当高度超过2.2M时,可计入建筑面积,参与建筑成本计算和土地使用权分配。此时,一楼的高架停车位不属于该楼盘的辅助停车位,而是属于该楼盘的业主。

2)居住区地面停车位

因为地面停车位直接设置在地面上,即直接设置在房屋所有人共同拥有使用权的土地表面,地面停车位的产权实际上就是土地使用权。一般来说,开发商将住宅区内的房屋出售并办理过户登记后,业主就拥有了自购房屋的所有权,住宅区的业主就拥有了住宅区内所有土地的使用权。届时,小区地面停车位将与土地使用权一并转让给小区全体业主。

3)地下停车位

地下停车位的规划一直是一个有争议的问题。按是否属于人民防空工程分为两类

1.非人防工程性质的地下停车位

一般来说,我国的土地和城市规划仅限于地上建筑,地下建筑往往被视为地上建筑的附属部分,作为附带处理。因此,在国有土地使用权出让合同,地下工程区域不包括在容积率的建设用地中。在这种情况下,地下项目区不会分享土地使用权的份额,也没有办法单独取得所有权。但是,在处理这个问题上,我们各个部门口径不一。如上所述,物业管理部门在核定建筑面积时,可以计算出地下室和2.2米以上半地下室的总建筑面积,分别取得权属。

实质上,忽视容积率地下建筑的做法也与城市建设的现实脱节。地下建筑和地上建筑之间没有实质性的区别,因此不应区别对待。因此,如果楼层高度低于2.2米,应认定所有权属于地上建筑物,由小区业主共有。楼层高度在2.2米以上的地下车库可与载体上的地上建筑连接,但与功能完全分离,可独立运行并获得效益。因此,这部分地下停车位不应视为附属物,而应成为专有权的客体。

2.利用人民防空工程改造停车位

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定,国家按照有关规定对人民防空的设施建设给予优惠。国家鼓励和支持企业事业组织、社会团体和个人通过多种渠道投资建设人民防空工程。人民防空工程通常由投资者使用和管理,利润归投资者所有。

因此,经有关部门批准后,开发商可以将人防工程改造为地下停车位,即人防工程的地下停车位。此时,车位由开发商投资完成。参照《中华人民共和国人民防空法》,使用权和收益权应属于开发商。车位的权属依据《中华人民共和国国防法》第37条:“国家直接投入军队建设、国防科研生产和其他国防建设的资金,划拨的土地和其他资源,以及由此产生的用于国防目的的武器装备、设备设施、材料和技术成果,属于国防资产。国防资产属于国家所有。”人民防空停车位属于人民防空工程和国防资产,由人民防空工程改造的停车位应当属于国家所有。

但土地性质与非人防工程的地下停车场相似。因此,笔者认为,人防工程改造的停车位楼层高于2.2米,所有权属于国家,使用权和收益权属于开发商。但是,如果人防工程改造停车位的层高低于2.2米,停车位的所有权就附属于地上建筑物,这与中华人民共和国国防法有冲突。因此,笔者认为国家和开发商应该给予小区业主适当的补偿。

2、 停车位权属的相关法律规定及存在问题

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定:“在建筑区划,规划用于停放汽车的车位、车库的所有权,由当事人以出售、赠与或者出租的方式约定。占用道路或者业主共有的其他场地停放车辆的车位,属于业主所有。”

《中华人民共和国民法典》二百七十六条规定:“在建筑区划,规划用于停放汽车的停车位和车库应当首先满足车主的需要。”

《城市地下空间开发利用管理规定》第二十四条规定:城市地下工程由开发利用的建设单位或使用单位进行管理,并接受建设行政主管部门的监督检查。

《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定:地下工程应本着谁投资、谁所有、谁受益、谁维护的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。

1) 相关法律法规模糊

虽然《中华人民共和国民法典》做出了一定的规定,但在实践中,相关法律仍不足以进行权属认定。例如:《中华人民共和国民法典》规定,居住区内的车位权属由当事人约定,但约定不明确或者没有约定的,车位权属和法律后果没有明确规定,这就导致停车位权属的确定没有依据,无法进行所谓的权属认定。

2) 不同类型停车位的权属没有明确区分

结合前面的论述,我国小区车位的种类比较多。但相关法律只规定,占用道路和业主共有的其他场地的车位属于共有,对哪些车位共用、哪些车位排他性没有明确规定。因此,在司法实践中,因车位权属不清而引发的纠纷大多针对地下车位。而且,对于属于共有部分的车位使用权制充满了争议,如共有部分的专用权制度,立法尚属空白。多数小区采取将这部分车位使用权出租给小区业主的做法而收益权收归为物业所有。这也就造成了拥有所有权的业主却要给没有任何权利的物业进行缴费,损害了没有享用车位的业主的合法权益。

3) 停车位权属登记制度没有建立

处置不动产车位,应当办理权属变更登记。我国的车位几乎还没有进行权属登记制度的尝试。在车位日渐昂贵的当今,作为不动产停车位,不能通过登记公示,权属不明。许多的开发商通过转让使用权或长期租赁的方式变相出售,从而使业主花费了大价钱但是并没有真正享有所有权,为日后业主进行车位交易等行为留下了新的隐患。

3、 完善停车位权属相关法律法规及制度

1) 通过立法明确各类车位的权属

结合前面部分的论述,在实践中,只有通过协议确定车位权属而没有明确的责任后果,很容易引发纠纷。要通过相关立法明确,地面停车位、一层高度低于2.2米的高架停车位、无人防工程的地下停车位属于共有人,共有人的权属不是协议确定的,不能卖给社区外的第三人。公共停车位应占社区所有停车位的一定比例,以保证业主的使用需求。

除此以外的停车位,包括独立多层车库、一层架空停车位、层高2.2米以上的地下停车位、人民防空工程改造停车位等,均为专有部分。所有权可以由业主和开发商商定。约定不明确或者约定不明确的,推定该部分车位归开发商所有。

在明确小区停车位权属的基础上,区分专用部分和共用部分的不同特点,明确规定共用部分的专用使用权,将其与专用权分开,并对未按约定履行的业主或开发商的责任,完善相关制度。

2 建立行政诉讼制度

为防止开发商滥用职权损害业主合法利益,必须允许持异议的业主向业主大会提出建议,由业主大会表决决定是否改变开发商设置专用权、重新分配共享车位使用权的方案。

同时,针对部分开发商伙同物业进行双重利润收取,可以对停车场专用权的费用进行收取,但其实开发商和物业并不能收取这个费用。因此,开发商和物业收取的费用应返还给所有业主,供其在维修基金使用。

3 完善停车位权属登记制度

目前,各地停车位登记方式不尽相同。

1.专用停车位登记

对于非人防工程的地下停车位,要明确地下停车位使用权制度,通过相关法律法规向地下建筑颁发《地下空间使用权证书》和《地下不动产产权证书》,确认这些停车位的权属。

对于人防工程的地下停车位,开发商在人民防空办公室的记录可以作为公布其所有权的一种方式。此时,车位只有使用权,而开发商有获利权。在这个时候,相关的权利可以在居住权,这是新推出的中华人民共和国民法典地区。即使车位的所有权不属于使用者,仍可以依法保护其使用权。

2.共用车位登记

目前,我国没有对建筑物的共有部分进行登记,这为开发商利用自己的强势地位损害业主的合法利益提供了便利。

同时,由于没有登记,业主不能用相应的房地产登记来打击开发商的违法承包行为。因此,属于公共部门的停车位也应该登记。用户可以参照上述相关权限设置进行保护。

改能降https://gainengjiang.gaibiguo.com